【基本案情】

案涉祖宅源自1954年土改确权，由詹某乙等亲属共同共有，其他原权利人或离世、或失联改嫁，长期由詹某乙实际管理。2005年1月1日，在村委会、乡政府盖章见证下，各方签订《祖居屋归属协议书》，约定将祖屋后堂、厨房、圈围地基附义务赠与詹某丙，詹某丙需承担祖宅正堂修缮、维护祖坟、祭拜祭扫、搭建便民厨房等义务。协议加盖原告詹某甲私人印章，合同正式生效。

协议签订后，詹某丙持续二十余年依约履约，长期修缮祖屋、打理祖坟、节日祭拜，对案涉房屋、地基进行添附改造，修建淋浴房、卫生间并办理合法权属登记，持续合法占有使用至今。2020年，原告詹某甲单方申办案涉祖宅不动产权证，将包含已赠与部分的房屋、土地全部登记至自己名下。

此后原告以自己系唯一继承产权人、此前不知情、二被告恶意串通侵权为由，起诉请求：确认2005年赠与协议无效、返还宅基地及厨房、赔偿后堂重建损失30万余元。法院审理认定案涉赠与协议合法有效，原告长期知情且默示认可履约事实，事后办证不能推翻在先有效合同，最终全额驳回原告诉讼请求。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1. 经基层组织见证、长期实际履行的附义务赠与协议，合法有效。本案赠与并非无偿赠与，而是明确绑定房屋修缮、祖坟维护、日常管护等对等义务，属于典型附义务赠与。协议经村、乡两级组织盖章见证，是家庭成员真实意思表示，不存在恶意串通、虚假表意、违法违规情形，依法成立并持续有效。

2. 嗣后取得不动产权证，不具有推翻在先合法合同的溯及效力。物权登记仅为权利公示方式，无法否定、溯及废止此前已经成立、履行完毕、稳定存续二十余年的合法债权合同。房屋所有权、土地使用权的占有、使用、收益权能可依法分离，詹某丙基于有效合同取得的合法用益物权，优先于原告事后取得的登记所有权。

3. 原告长期知情、持续默许，诉称“不知情、被侵权”无事实依据。原告每年返乡祭祖，明知詹某丙改造房屋、使用地基、修缮祖坟的全部事实，二十余年从未提出任何异议，构成法律上的默示认可。其时隔近二十年再以不知情、侵权为由起诉，违背诚实信用原则与公序良俗。

4. 合同稳定秩序与信赖利益优先保护。詹某丙基于有效协议产生合理信赖，投入大量人力、财力管护、添附改造，形成稳定、不可逆的居住与财产秩序。司法优先保护长期稳定的民事交易秩序与当事人信赖利益，不轻易否定陈年履约合同。

5. 物权返还请求不适用诉讼时效，但实体权利不成立仍驳回诉请。虽然不动产返还请求权依法不适用诉讼时效，但本案原告的核心权利基础不成立，赠与协议合法有效、对方占有使用具有合法依据，故直接从实体上驳回全部诉求。

【法条依据】

《中华人民共和国民法典》第七条（诚实信用原则）；

《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、第一百五十四条（虚假意思表示、恶意串通无效情形）；

《中华人民共和国民法典》第一百九十六条（不动产返还不适用诉讼时效）；

《中华人民共和国民法典》第五百零九条（全面履行、诚信履约）；

《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第九十条（举证不能承担不利后果）。