【基本案情】

周某去世后，留有一套商品房及三名法定继承人，分别为妻子陈某、长子周某甲和次女周某乙。由于家庭成员长期未办理继承手续，涉案房屋一直由周某甲管理使用。后周某甲在未经其他继承人同意的情况下，与第三人签订房屋买卖合同，并收取全部购房款，但因办理过户手续时其他继承人提出异议，产权登记未能完成。

陈某及周某乙认为，遗产尚未分割，任何继承人均无权单独处分房屋，遂起诉请求确认房屋买卖合同无效。买受人则认为，其支付了合理价款，周某甲长期管理房屋，应有权代表全体继承人处分。

法院审理认为，自继承开始至遗产分割完成前，遗产属于全体继承人共同共有。任何继承人处分遗产，应取得全体继承人一致同意，否则属于无权处分行为。由于本案涉案房屋尚未办理产权转移登记，买受人尚未取得物权，其是否善意并不足以使房屋所有权发生变动。法院判决确认周某甲无权单独处分涉案房屋，买卖合同对其他继承人不发生法律效力，并依法处理合同解除后的返还购房款及损失赔偿问题。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.继承开始后，遗产并非立即按照法定份额分别归各继承人所有，而是在遗产分割完成前形成共同共有状态。处分遗产应当取得全体共同共有人一致同意，这是司法实践中的基本裁判规则。

2.无权处分合同并不必然无效，但在未完成物权登记的情况下，买受人通常无法依据善意取得制度取得房屋所有权，其合同权益主要体现为向出卖人追究违约责任。

3.办理遗产继承手续前，如确需出售房屋，应由全体继承人共同签署买卖合同，或者依法办理授权手续，避免因处分主体资格存在瑕疵导致交易无法继续履行。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第一千一百二十三条：继承开始后，遗产按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。

2.《中华人民共和国民法典》第三百零一条：处分共同共有财产，应当经全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

3.《中华人民共和国民法典》第五百九十七条：出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求承担违约责任。

4.《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；法律另有规定的除外。