【基本案情】

2006年，张某购买某小区商品房一套，与开发商签订《商品房买卖合同》，支付全部购房款并实际入住。因开发商长期未完成初始登记，张某一直未办理不动产权证。2024年，张某因病去世，其配偶及两名子女在办理继承手续时发现，涉案房屋尚未办理首次登记，无法直接办理继承过户。

其中，长子张某甲认为，房屋未办理物权登记，张某生前并未取得房屋所有权，不能作为遗产继承；次女张某乙则认为，父亲已经实际履行合同义务并长期占有、使用房屋，应依法享有房屋权益，该权益应作为遗产由继承人依法继承。双方协商未果，张某乙诉至法院，请求确认其依法享有相应继承权益。

法院审理认为，不动产物权原则上自登记时设立，但对于商品房买卖合同已经依法成立并实际履行，买受人支付全部购房款并合法占有使用房屋，仅因客观原因未完成登记的，其依法享有请求办理产权登记等合同权益。该项财产权益属于被继承人生前合法财产，依法可以作为遗产继承。本案中，张某已履行全部合同义务，未办理登记并非其自身原因，其依法享有的合同权益应纳入遗产范围。法院判决确认各继承人依法继承张某对涉案房屋享有的相关权益，并可共同申请办理后续产权登记手续。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.未办理不动产登记，并不意味着相关财产权益当然不能继承。实践中，应区分房屋所有权与基于买卖合同形成的债权性权益，对于依法已经形成的合同权益，同样属于可以继承的合法财产。

2.人民法院通常会结合购房合同、付款凭证、交房手续、入住情况等证据，综合判断被继承人是否已经取得值得法律保护的财产权益，而不会仅以是否持有不动产权证作为唯一标准。

3.购买商品房后，应及时关注开发商办理首次登记及产权证办理进度。如因开发商原因长期无法办证，应及时主张合同权利，避免继承、征收、转让等事项发生时因权属证明不足引发新的纠纷。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；法律另有规定的除外。

2.《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条：遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。

3.《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。

4.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当遵循诚信原则，按照约定全面履行自己的义务。