案件事实

夫妻二人向老人购买农村住宅，全款交付，房屋提前交付买方使用，儿子仅作为见证人收款。案涉土地实测面积超出审批面积，超占土地无合法手续。卖方单独办理继承登记时私自放弃超占土地面积，变更合同核心面积条款，不动产登记又因权籍不实被撤销，房屋无法正常过户。买方起诉解除合同、退还全款并赔偿办证相关支出。法院认定卖方单方变更合同主要条款，合同依法解除；房屋占用费与资金占用利息相互抵销，仅支持返还房款与公证费，儿子非合同相对方无需担责。

律师评议

刘颖新主任律师认为

1、房屋土地面积是买卖合同核心条款，卖方未经买方同意私自放弃部分土地、变更登记标准，构成根本违约，买方有权解除合同。

2、合同仅签订于买卖双方之间，代收房款的子女属于第三人，依据合同相对性不承担退款责任；房屋交付后的占用使用费可与资金占用利息抵扣。

法条依据

1、《民法典》第五百三十三条：合同成立后客观情况重大变化，继续履行显失公平，可请求解除合同。 2、《民法典》第五百六十三条：一方根本违约致使合同目的不能实现，另一方可解除合同。 3、《民法典》第五百六十六条：合同解除后，已履行部分可要求恢复原状、返还价款。