案件事实

本村村民获批宅基地后，与同村村民签订书面房地互换协议，双方均为村集体成员，协议经村里见证，受让方全额支付调换款项并在该地块建房。原宅基地使用权人去世后，其亲属办理继承公证，主张互换未过户、物权未转移，起诉现房屋实际占有人腾空返还房屋。房屋历经两次转手交易，法院认定同村村民宅基地互换协议合法有效，建房方系房屋实际权利人，原告无法举证证明自身享有完整物权，全部诉求予以驳回。

律师评议

刘颖新主任律师认为

1、同一村集体经济组织成员之间自愿达成宅基地、房屋互换协议，不违反法律强制性规定，合同合法有效，未过户不影响合同效力。

2、不动产合同自成立时生效，物权登记仅产生对外公示效力，不能否定内部真实交易与实际建造、占有事实。

3、主张排除妨害的原告需举证自身为案涉房屋合法物权人，举证不足应当承担败诉后果。

法条依据

1、《土地管理法》第六十二条：农村宅基地仅限本村村民享有，本村村民间合法置换受法律认可。

2、《民法典》第二百一十五条：当事人订立不动产物权合同，未办理登记不影响合同效力。

3、《民法典》第二百三十六条：只有合法物权人，才可主张排除他人妨害。

4、《民事诉讼法》第六十七条：谁主张，谁举证，举证不能承担不利后果。