案件事实

借款人向银行签订借款合同借 15 万元，约定正常年利率、逾期上浮罚息标准，两人为这笔贷款签订连带保证合同，借款人还签署最高额抵押合同，用继承所得房屋作抵押，但一直没办抵押登记。银行足额放款后，借款人仅归还部分本金，到期长期拖欠剩余本金、利息、罚息。银行起诉要求借款人还清全部欠款、保证人连带还款，并主张拍卖抵押房屋优先受偿，三名被告经法院公告传唤均未出庭。法院认定保证合法有效，但房产未登记导致抵押权不成立，驳回优先受偿的诉求。

律师评议

刘颖新主任律师认为：

1. 借款合同、连带保证合同均是各方真实自愿签署，内容不违反法律规定，合法有效，借款人逾期还款构成违约，应当偿还剩余本金、正常利息、罚息与合同约定复利。

2. 两名保证人承诺对全部债务承担连带责任，主债务人无力清偿时，银行可直接要求保证人全额偿还，保证人清偿完毕后有权向借款人追偿。

3. 房屋属于不动产抵押，法律要求必须办理抵押登记抵押权才设立，本案仅签抵押合同、未做登记，银行不享有房屋优先受偿权，该诉求不予支持；被告无正当理由不出庭，视为放弃举证答辩权利。

法条依据

1. 《中华人民共和国民法典》第四百零二条 以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

2. 《中华人民共和国民法典》第六百八十八条 当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。

3. 《中华人民共和国民法典》第六百七十六条 借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。