依据《民法典》第五百八十六条、第五百八十七条及合同编司法解释，二者核心差异在于是否具备法定担保效力，实务中可从法律定性、违约后果、金额限制三方面清晰区分。

定金是法定担保形式，书面明确标注 “定金” 且实际交付后，定金合同生效，适用定金罚则。买方单方毁约无权取回定金，卖方违约需双倍返还，同时金额不得超过房屋总价款百分之二十，超出部分不产生定金效力。

诚意金并非法定概念，仅为房产交易行业习惯用语，本质属于意向预付款，不自带担保与惩罚规则，仅按双方书面约定处理。交易磋商失败、无法达成购房合意时，收款方应当全额退还诚意金，任何一方反悔都无需承担双倍赔付责任。仅在合同明确约定诚意金自动转为定金、且双方签字确认的情形下，才会转化适用定金罚则，无专门转化条款则仍按诚意金处理。司法裁判中，若收据、认购书仅记载诚意金，当事人主张适用定金罚则的，法院不予支持。

区分二者关键看书面单据文字与担保约定，不能仅凭口头表述认定款项性质，购房者缴费时应当仔细核对条款，避免因文字混淆产生财产损失。