【基本案情】

马某翠向置业公司购买酒店式公寓，同日与酒店运营公司、置业开发商签订三方《委托管理经营协议》（售后返租）：

1. 酒店公司为直接承租方，每年固定返还租金 21016 元，逾期按日万分之二支付滞纳金；

2. 开发商置业公司承诺：酒店运营亏损、无力支付租金时，由开发商足额代为支付收益金；

3. 酒店仅足额支付 2022 年度租金，拖欠 2023-2024 年度租金 21016 元，原告诉请酒店支付租金、开发商共同清偿，并主张逾期滞纳金。 酒店抗辩受疫情经营困难，仅同意支付一半租金、驳回滞纳金；开发商主张酒店一直未实际运营，兜底条件不触发，拒绝付款。

【律师评析】

刘颖新主任律师认为：

1. 区分一般保证与连带保证、债务加入 

本案开发商约定 “乙方不能支付时丙方付”，有清晰顺位，为一般保证，享有先诉抗辩权，执行时需先执行酒店财产仍不能清偿，才可执行开发商；

若约定 “共同偿还、一并支付、无条件兜底” 无先后顺序，才认定连带保证或债务加入；

债务加入是共同主债务人，无履行顺位，和本案开发商兜底条款完全不同。

2. 售后返租固定收益不受酒店经营盈亏影响：合同预先约定固定返租金额，属于商业投资合意，经营风险由运营方自行承担，不能转嫁购房业主。

3. 疫情减租适用严格标准：仅短期履行障碍可协商延期，单纯经营亏损、利润下滑，不支持单方降租；被告需举证疫情造成重大损失、继续履行明显不公，否则法院不予调整租金。

4. 违约责任举证：合同虽约定日万分之二滞纳金，但本案法院未支持，实务中若想全额支持违约金，需完整举证逾期损失、且利率标准未超出司法保护上限。

【法条依据】

1.《民法典》第 703、721 条：租赁合同定义，承租人应当按期支付租金。

 2.《民法典》第六百八十七条：当事人约定债务人不能履行债务时由保证人承担责任的，为一般保证。 

3. 最高法涉疫情民事案件指导意见（一）第三条：疫情仅造成履行困难，当事人请求降租、解除合同，不予支持；确显失公平方可协商变更，法院不主动强制调减价款。

 4.《民事诉讼法》相关缺席、履行罚息条款。