案件事实

买方经小区住户介绍看房，当场转账一万元给中间人，双方没签书面协议、也没开收款凭证。该房屋原本为两人共有，其中一人已经去世，需要子女办理放弃继承公证才能单独交易。交易筹备期间中间人搬走屋内家具。卖方子女全程配合公证，支出两千中介费，后产权顺利变更至房主一人名下。买方却突然告知不再购房，要求全额退回一万元，中间人主张这笔钱属于定金不予退还，双方协商无果诉至法院。法院认定中间人只是卖方子女的代理人，一万元属于购房诚意金而非定金，买方单方毁约需赔偿中介损失，扣除费用后卖方子女返还剩余钱款。

律师评议

刘颖新主任律师认为：

一、双方未书面约定一万元款项具备定金担保效力，该款项仅为购房诚意金，交易不成原则上应当返还，中间人主张适用定金罚则无法律依据。

二、中间人与卖方子女构成委托代理关系，代收钱款、沟通交易的法律后果全部由卖方子女承担，中间人不承担退款责任。卖方子女为促成交易支出的两千元中介费，是买方违约直接造成的实际损失，买方应当赔偿。

三、办理继承公证、厘清房屋共有产权，是卖方正常的卖房义务，事前也未和买方约定该笔公证费用由买方承担，公证相关开销只能由卖方自行承担，不能从诚意金里抵扣。

法条依据

1. 《中华人民共和国民法典》第一百六十二条：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。

2. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

3. 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。