案件事实

一对夫妻和母女二人口头商量好房屋买卖事宜，约定总房价十九万，卖方（母女）原本预计当年五六月份办完继承，九月前配合过户到买方名下。买方先后转账十万购房款，为加快办证又主动垫付公证费。之后买方草拟书面合同，明确产权变更、过户时间以及卖方逾期过户的违约条款，卖方修改合同时把固定过户时间改成模糊的 “尽快”，双方就此条款谈不拢。买方起诉要求解除约定、退还全部钱款并索要违约金；卖方主张买方单方毁约，要求继续履行合同，若解约就要没收全部已收款。法院认定双方仅成立预约合同，双方都存在违背诚信的行为，交易失去信任基础，合同应当解除。

律师评议

刘颖新主任律师认为：

1. 双方仅口头商定房价、房屋基本情况，未对完整违约责任、争议解决等核心条款达成最终一致，后续一直在协商书面合同，双方成立的是预约合同，并非正式房屋买卖合同。

2. 卖方擅自将原先口头约定的明确过户期限修改为模糊表述，加大买方交易风险，违背预约约定，存在过错；买方未通过正常途径协商，直接前往卖方工作场所施压，同样违背诚信缔约义务，双方各承担一半违约责任。

3. 预约合同解除后，卖方需要全额返还购房款与买方垫付的物业费；公证费是双方为简化产权手续共同产生的支出，由买卖双方各自承担一半；口头预约没有约定违约金，原告主张违约金无法得到支持。

法条依据

1. 《中华人民共和国民法典》第四百七十条 合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

2. 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

3. 《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民法典> 合同编通则若干问题的解释》第六条第一款 当事人以认购书、订购书、预订书等形式约定在将来一定期限内订立合同，或者为担保在将来一定期限内订立合同交付了定金，能够确定将来所要订立合同的主体、标的等内容的，人民法院应当认定预约合同成立。