案件事实

卖方与买方签订房屋买卖合同，案涉房屋为卖方父母遗产，签约时房屋由多名继承人共同共有，卖方仅享有四分之一产权份额，未取得其他共有人书面出售授权。交易前双方另行约定买方先行租住案涉房屋并支付租金，第三人作为买方交易担保人。后续其余继承人明确反对出售房屋并完成共有产权登记，卖方单方发函主张解除合同、要求买方腾房并支付占有使用费，同时提起反诉；买方起诉要求卖方配合过户、承担律师费。法院认定卖方属于无权处分，单方解除通知不发生效力，但房屋现由多人共有，合同客观无法履行，判令合同自判决生效之日解除；卖方存在过错，需赔偿买方律师费；租期届满后买方无合法依据占用房屋，应当腾退并按月标准支付占有使用费。

律师评议

刘颖新主任律师认为：

1. 处分共有不动产需全体共有人同意，仅部分共有人对外出售房屋构成无权处分；无权处分人不享有法定单方解除权，其自行发送的解除通知无效。

2. 若房屋已登记多名共有产权人、其余共有人坚决拒绝出售，买卖合同客观不具备过户履行条件，法院可判决合同解除，过错方承担守约方实际损失（本案律师费）。

3. 双方前期口头租赁关系到期后，卖方明确拒绝续租，买方继续占用房屋属于无权占有，应当返还房屋并支付房屋占有使用费。

法条依据

1. 《中华人民共和国民法典》第三百零一条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

2. 《中华人民共和国民法典》第五百九十七条：因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

3. 《中华人民共和国民法典》第七百三十三条：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。

4. 《中华人民共和国民法典》第七百三十四条：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。出租人可以随时解除不定期租赁合同，但是应当在合理期限之前通知承租人。