【基本案情】

中老年妇女与丈夫婚后购置一套城镇住宅、两间临街门面房，夫妻共育两个儿子。丈夫去世后，经继承诉讼生效判决确认：母亲享有两套房产三分之二产权份额，两个儿子各自继承六分之一份额。 如今母亲年迈，需要大额养老、医疗开支，另有其他居所居住，两套共有房屋长期闲置，遂起诉请求取得两套房屋完整所有权，按照房产评估总价分别向两个儿子支付各自份额对应的折价款。 庭审中，小儿子同意房屋折价分割，同等出价下主张优先购买；大儿子坚决不同意变卖房屋，坚持保留自身份额、要求入住使用，各方就分割方案无法达成一致。法院委托专业房产评估机构对两处房屋估值，全部当事人均认可评估价格。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1. 案涉两处房产属于母子三人按份共有，此前继承判决已明确各方产权比例，产权份额合法有效。

2. 《民法典》规定，无特殊约定禁止分割的情况下，按份共有人有权随时请求分割共有不动产；处分房屋只需占份额三分之二以上共有人同意。本案母亲持有三分之二份额，满足处分、分割房屋的法定条件。

3. 房屋属于整体性不动产，强行实物拆分将大幅贬损房产价值，不宜实物分割。母亲提出取得完整房屋产权、按评估价给两名儿子支付对应份额折价款的方案，合法合理，法院应予支持。

4. 其中一名儿子要求自住保留份额的诉求无法单独成立，共有物分割以不损害房产整体价值、满足多数份额共有人养老刚需为优先考量，最终按照折价补偿方案分割房产。

【法条依据】

1. 《中华人民共和国民法典》第三百零一条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

2. 《中华人民共和国民法典》第三百零三条：共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。

3.《中华人民共和国民法典》第三百零四条：共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。