【基本案情】

粤东某地一家农商支行与借款人陈某签订个人经营借款合同，约定发放 15 万元养殖周转贷款，借期 3 年，固定年利率 8.9%，逾期罚息上浮 50%，欠付利息可计收复利。同日陈某两名亲友签署连带责任保证合同，承诺对全部本息、实现债权费用承担连带担保；另签订最高额抵押合同，陈某以继承所得自有房产作抵押担保，担保最高本金 40 万元，但双方始终未办理不动产抵押登记。

银行足额放款后，借款人仅归还部分本金与利息，到期长期拖欠款项。银行多次催收无果，将借款人、两名保证人一并诉至法院，诉求：1. 借款人偿还剩余本金、利息、罚息及复利；2. 两名保证人对全部债务连带清偿；3. 银行对抵押房产享有优先受偿权；案件诉讼费由三被告承担。三名被告经法院公告传唤，全程无出庭应诉答辩。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1. 案涉借款合同、保证合同均为各方真实自愿签署，内容不违反法律强制性规定，合法有效，各方应当依约履行义务。银行已足额发放贷款，借款人逾期不还本付息构成根本违约，应当清偿全部剩余本金、正常利息、逾期罚息；合同约定对欠付利息计收复利符合金融借贷规范，法院可予以支持。

2. 两名保证人签署连带责任保证协议，保证范围包含本金、利息、实现债权各项费用，保证期限覆盖本案债务，借款人违约后，银行有权直接要求两名保证人全额代偿，保证人清偿债务后，可另行向借款人追偿。

3. 房产抵押权设立存在法定瑕疵。根据民法典规定，房屋不动产抵押必须办理登记，抵押权自登记时生效。本案仅签署抵押合同、未完成抵押登记，抵押权并未设立，银行无权主张对案涉房产折价、拍卖价款优先受偿，该项诉讼请求法院无法支持。

4. 三名被告经合法传唤拒不到庭，视为主动放弃举证、质证、答辩权利，法院可依据原告提交完整证据缺席裁判，全部败诉诉讼费用由三名被告共同承担。

【法条依据】

1. 《中华人民共和国民法典》第四百零二条：建筑物抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。

2. 《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条：当事人应全面履行合同义务，一方违约需承担清偿、罚息等违约责任。

3. 《中华人民共和国民法典》第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条：借款人应当按期支付利息、返还本金，逾期还款按约定支付罚息。

4. 《中华人民共和国民法典》第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条：连带责任保证下，债权人可单独起诉保证人全额偿债；保证人承担责任后享有向债务人追偿权。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条：被告经合法传唤无正当理由拒不到庭，法院可以缺席判决。