【案情简介】

刘先生是某单位公房的承租人，去世后，其妻子王女士与成年女儿小刘（已外嫁他处）均要求成为新的承租人。王女士一直在此居住，小刘户口在册但长期不住。双方协商未果，公房管理单位依据“共同居住、同户籍、有居住困难、有承租权继承顺位”的原则，认为王女士为实际、长期共同居住人，而小刘不具备“共同居住”条件，故指定王女士为新的承租人。小刘不服诉至法院，法院认为公房单位的指定符合政策及常理，未予支持小刘的诉求。

【刘颖新律师评议】

根据相关规定，公房承租人死亡后，房屋承租权不能像普通财产一样“继承”，但同住人有“继续承租”的权利。与私有房产的法定继承不同，公房新承租人资格的取得，关键在于“共同居住人”的身份。通常需要满足户籍在册、实际长期共同居住、他处无房等条件。仅户口在内但不住，一般不享有优先权。因此本案中，小刘由于不符合“共同居住”条件而被排除承租人身份。

公房承租权的变更需要符合法定程序。首先由符合条件（如配偶、子女等）的共同居住人自行协商一致，推举一名代表，携带原承租人死亡证明、户口本、协商一致的书面申请等材料，向公房产权或管理单位申请办理更名手续。如果共同居住人之间无法协商一致，最终决定权在公房产权单位或管理单位。

【相关法律】

《上海市房屋租赁条例》第四十一条第二项：房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：

（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。

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