【案情简介】

老张去世后，其名下一套房产由妻子老杨与女儿小张共同继承，未办理产权变更登记。老杨未经小张同意，与老郝签订房屋买卖合同，将该房产出售给老郝，老郝支付房款后入住多年。后老郝诉至法院，要求确认合同有效并由老杨与小张协助办理过户手续。本案争议焦点在于出售继承的共有房产未经其他继承人同意，买卖合同是否有效？法院认定老郝构成善意取得，买卖合同合法有效，判决老杨与小张协助老郝办理产权过户手续。

【刘颖新律师评议】

处分共同共有财产需经全体共有人同意，但若第三人善意、有偿取得该财产，且已实际占有使用，应保护善意第三人的合法权益。本案中，老郝基于房产登记在老张名下的公示效力，善意购买并支付合理价款、实际入住，构成善意取得，买卖合同有效。实践中，购买二手房时应核实房屋产权归属及继承人情况，避免因无权处分产生纠纷。 继承人共同继承的房产未分割前，任一继承人不得擅自处分，购买此类房产时，买受人应尽到审慎审查义务，核实产权及继承人意见，确保交易合法有效。

【相关法律】

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

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