【案情简介】

被继承人老徐生前为房屋办理了给买家小陈的预告登记，但未完成正式过户，之后老徐去世，其唯一法定继承人老徐的配偶主张依据法定继承取得房屋所有权，但小陈主张依据预告登记取得物权。最终法院判决依据继承规则应由老徐的配偶取得房屋的物权。

【刘颖新律师评议】

本案涉及继承房屋的预告登记与实际权属的冲突，重点在于查明在被继承人生前是否办理了房屋的过户登记。根据《民法典》第221条，预告登记保障的对象是将来的物权和债权请求权，但不直接发生物权效力，因为物权采取登记生效主义，以办理房屋所有权登记为生效要件。本案中，老徐去世前并没有与小陈完成过户，因此预告登记不能实现房屋权属的转移，实践中仍需按照继承规则处理。基于法定继承，老徐的房屋应由老徐配偶继承，其配偶依法获得房屋的所有权。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第一款：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

2. 《中华人民共和国民法典》第一千一百二十七条：遗产按照下列顺序继承：（一）第一顺序：配偶、子女、父母；（二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。

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