【案情简介】

王大妈（化名）与老伴为规避限购政策，2012年以儿子小王（化名）的名义购置了一套房产，全额支付购房款并长期居住。小王与儿媳小张（化名）出具《承诺书》，明确房屋归王大妈夫妇所有，二老生前享有居住和支配权。2023年小王去世，2024年该房产被当作小王与小张的夫妻共同财产办理继承公证，小张取得50%产权。王大妈老伴随后离世，王大妈与孙女、继女起诉，要求确认房屋100%产权归己方所有并办理过户；小张辩称房屋登记在小王名下，应属遗产，《承诺书》仅是单方孝顺承诺，且继承公证已对产权作出处置。故而本案最核心的争议点在于：借名买房的《承诺书》能否对抗不动产登记效力，房屋实际产权应归属于登记人还是实际出资人？法院最终判决案涉房屋归王大妈、继女、孙女按份共有（王大妈占80%，其余二人各占10%），小张需协助办理过户手续。

【刘颖新律师评议】

本案的关键在于借名买房协议的效力认定。不动产登记具有对外公示公信力，但仅为权利推定，并非绝对的权利凭证。在有充分证据证明存在借名买房合意、实际出资及实际占有使用的情况下，应尊重当事人之间的真实意思表示，而非机械依据登记判定产权归属。需要注意的是，借名买房需规避政策红线，且务必签订书面协议留存完整证据链，避免仅凭口头约定或单方承诺引发纠纷。因此，借名买房时务必签订书面协议，明确房屋权属、出资情况、过户条件等核心内容；同时保留购房款转账凭证、居住证明、物业费缴纳记录等证据，以备不时之需。

【相关法律】

1．《中华人民共和国民法典》第二百三十四条：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

2．《中华人民共和国民法典》第一千一百二十七条：遗产按照下列顺序继承：（一）第一顺序：配偶、子女、父母；（二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。

咨询电话：13671295837