【案情简介】

秦大爷立下遗嘱，声明其名下房屋由儿子小秦继承，但应保障其再婚妻子韩女士在该房屋中“永久居住”的权利。秦大爷去世后，小秦取得了房屋所有权。起初，韩女士居住无事。后小秦因自身需要，欲出售该房屋。韩女士坚决反对，认为其居住权受法律保护，小秦不能卖房。小秦则认为，自己是产权人，有权处分房屋，买家可以继续让韩女士住。双方发生争议。

【刘颖新律师评议】

本案涉及《民法典》新创设的“居住权”制度在继承中的适用。秦大爷通过遗嘱为韩女士设立了居住权，该权利在其死亡、继承开始时即生效。居住权是一种用益物权，具有极强的对抗效力，一经登记，可对抗新的房屋所有权人。

首先，小秦继承房屋所有权时，该所有权是负有负担的所有权，即“有居住权负担的所有权”。他必须尊重韩女士的居住权。其次，关于“永久居住”的约定。居住权期限可以约定，没有约定或约定不明时，居住权人死亡的，居住权消灭。本案中“永久居住”的约定，可解释为“至居住权人韩女士死亡时止”。因此，在韩女士有生之年，该居住权持续有效。最后，小秦能否出售房屋？可以出售。但根据《民法典》第三百六十九条，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。这意味着，小秦可以将房屋卖给第三人，但必须告知买方该房屋上设有居住权的事实。新的买方取得的所有权，同样需承受韩女士居住权的负担，无权要求韩女士搬离，且在没有特别约定的情况下，也不能将房屋出租。韩女士的居住权不受产权变更的影响。因此，韩女士的反对在法律上有据，小秦的出售行为会受到极大限制，房屋的市场价值也会因此降低。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第三百六十六条：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”

《中华人民共和国民法典》第三百六十八条：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”

《中华人民共和国民法典》第三百六十九条：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”

《中华人民共和国民法典》第三百七十条：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”