【案情简介】

老吴因不符合购房资格，于数年前与其外甥小董签订协议，约定以小董的名义购买一套商品房，购房款全部由老吴支付，房屋实际归老吴所有，待老吴符合条件或政策允许时再过户。购房后，房屋一直由老吴居住、管理。后老吴去世，其子女要求继承该房。但小董主张，房屋登记在自己名下，就是自己的财产，老吴支付的款项是借款。双方就房屋权属发生争议。

【刘颖新律师评议】

本案的核心是事实物权与法律物权分离情况下的权属认定。虽然房屋登记在小董名下，但若有充分证据证明存在“借名买房”的事实，则房屋的实际所有权人应为老吴。在继承纠纷中，需先通过确权之诉，确认该房屋为被继承人老吴的遗产，然后才能进行继承分割。

律师代理思路：老吴的继承人需承担繁重的举证责任，证明借名买房关系的存在。关键证据包括：1. 书面协议：借名买房协议最为有利。2. 出资凭证：老吴支付首付款、偿还银行贷款的全部银行流水、收据等。3. 实际占有使用证据：老吴持有购房合同、发票、房产证原件，以及其长期在此居住缴纳水、电、物业费的单据。4. 相关人员的证言。若能形成完整证据链，法院通常会认定借名买房关系成立，判决小董配合将房屋过户至老吴名下（或老吴的继承人名下）。此后，该房屋才能作为老吴的遗产进行分割。若证据不足，仅凭汇款记录可能被认定为借款关系，则房屋将归名义产权人小董所有，老吴的继承人只能向小董主张返还购房款本息，这对其权益保护极为不利。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”

《最高人民法院关于适用<民法典>物权编的解释（一）》第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”