【案情简介】

张某去世后，其名下留有一套房产，未进行继承分割。张某的儿子小张利用保管父亲身份证、房产证的便利，在未告知也未经其他继承人（母亲、妹妹）同意的情况下，伪造相关材料，将该房产出售给了不知情的第三人钱某，并办理了过户登记。其他继承人发现后，起诉要求确认买卖合同无效，并追回房产。

【刘颖新律师评议】

本案涉及无权处分与善意取得制度的冲突与平衡。在继承开始后、遗产分割前，该房产属于全体继承人共同共有。小张未经其他共有人同意擅自出售，属于无权处分行为。根据《民法典》第三百一十一条，善意取得制度的构成要件包括：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产依法已经登记，动产已经交付。本案的关键在于买方钱某是否构成“善意第三人”。如果钱某在购买时对房产存在其他共有人不知情，支付了市场合理对价，并已完成过户登记，则钱某构成善意取得。此时，为了保护交易安全，法院将认定买卖合同有效，房产归钱某所有。其他继承人的损失，只能向小张追偿（要求小张赔偿损失）。如果钱某明知该房产为共有财产（例如，看房时其他继承人明确告知过，或钱某与小张存在串通），或者交易价格明显低于市场价，则钱某不构成善意。此时，其他继承人可以主张该买卖合同无效，要求钱某返还房产（若钱某已装修等，情况会变得非常复杂，可能涉及折价补偿）。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第311条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，符合善意取得条件的，由受让人取得该不动产或者动产的所有权。

《中华人民共和国民法典》第220条：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记……登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。