【案情简介】

王某为农村户籍，在村集体土地上自建一栋三层楼房，未取得房产证（即“小产权房”）。王某去世后，其子王大力与儿媳刘芳就房屋归属发生争议。王大力主张按法定继承分割产权，刘芳则称自己长期居住并出资修缮，应享有永久使用权。村委会亦提出，该房屋建于集体土地，不得向非本集体成员转让。法院审理认为，该房屋属“小产权房”，无法办理不动产登记，故不适用所有权继承。但考虑到刘芳为本村集体成员，且长期实际居住，对房屋有重大贡献，判决：房屋由王大力与刘芳共同使用，王大力享有继承份额对应的使用权，刘芳因贡献可适当多占使用面积，并共同承担修缮、管理费用。

【刘颖新律师评议】

本案反映了我国城乡二元结构下小产权房继承困境的现实难题。小产权房在农村广泛存在，但因土地性质限制，无法获得完整物权，导致继承时“有权无证”，难以分割。法院未机械适用法律，而是采取“使用权分割”的务实路径，既尊重了继承权，又兼顾了实际居住与贡献因素。这一判决体现了司法的灵活性与社会适应性。律师指出，小产权房继承的核心在于“资格+贡献”双重标准：继承人是否具备集体成员资格，是否长期居住、出资修缮等。本案中，刘芳因是本村人且有实际投入，获得使用权具有合理性。建议：农村家庭应尽早明确房屋归属，可通过家庭协议、村委备案等方式固定权利。同时，国家应加快农村不动产确权登记，推动“房地一体”改革，从根本上解决小产权房继承难题。

【相关法条】

《民法典》第365条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

《民法典》第1122条：遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。

《土地管理法》第62条：农村村民一户只能拥有一处宅基地。