【案情简介】

小张购买李某的房屋，支付全部房款并办理过户登记后，小张去世。小张的继承人发现房屋存在严重质量问题，墙面开裂、屋顶漏水，影响正常居住。继承人诉至法院，要求李某承担维修责任并赔偿损失。

【刘颖新律师评议】

房屋买卖合同的权利义务主体是买受人和出卖人，继承人继承的是买受人的合同权利义务，但若房屋质量问题在过户前已存在，且买受人在生前未主张权利，继承人无权单独要求出卖人承担责任。本案中，小张已办理房屋过户登记，取得房屋所有权，房屋质量问题属于买卖合同履行后的瑕疵担保责任纠纷，小张作为买受人在生前未向李某主张权利，其继承人继承房屋后，不能突破合同相对性要求李某承担责任。需注意的是，若房屋质量问题是因出卖人故意隐瞒或欺诈导致，且未超过诉讼时效，继承人可在继承权利后主张权利。

【相关法律】

1.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

2.《中华人民共和国民法典》第五百八十二条：履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

3.《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条：遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产，包括债权、债务等财产性权利义务。

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