【案情简介】

老张立下遗嘱，明确其名下房屋由儿子小张继承，但同时规定，照顾其多年的保姆李某对该房屋享有终身的“居住权”。老张去世后，小张继承了房屋所有权并办理了登记。但小张急于出售房屋变现，要求李某搬离。李某依据遗嘱主张其居住权，拒绝搬离。小张认为自己是所有权人，有权处置房屋，遂起诉李某要求其腾房。

【刘颖新律师评议】

本案是《民法典》新增“居住权”制度在继承领域的典型应用。居住权是一种用益物权，其效力非常强大。一旦依法设立（通常通过合同或遗嘱方式，并办理登记），即具有对抗所有权的效力。本案中，老张通过遗嘱为李某设立的居住权，是合法有效的。小张虽然继承了房屋的所有权，但这是一个“负有负担的所有权”，即他的所有权受到李某居住权的限制。在小张出售房屋时，他必须告知买方该房屋上设有终身居住权的事实，且居住权不因房屋所有权的转移而消灭，新房主必须继续保障李某的居住权直至其去世。因此，小张要求李某腾房的诉讼请求，无法得到法院支持。律师评议指出，居住权制度为解决“以房养老”、保障特定人员（如离婚配偶、年老保姆）的居住需求提供了法律工具。遗嘱人在订立此类遗嘱时，应明确居住权的期限、范围和条件，并及时办理居住权登记，以确保其法律效力。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第三百六十六条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

《中华人民共和国民法典》第三百七十一条：以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

《中华人民共和国民法典》第三百六十九条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。