【案情简介】

2018 年，张某因不符合当地购房资格，与表姐李某约定由张某出资，以李某名义购买一套商品住房，房屋首付款、贷款及物业费均由张某支付，房屋实际由张某居住使用。2023 年房价上涨后，李某以 “房屋登记在自己名下” 为由主张所有权，要求张某搬离，张某提交银行转账凭证、装修合同、物业缴费记录等证据诉至法院，请求确认房屋归其所有。

法院审理认为，双方存在借名买房的口头约定，张某已实际履行出资义务并占有使用房屋，且购房时张某确无购房资格，符合借名买房的实质要件，最终判决确认房屋归张某所有，李某协助办理过户手续。

【刘颖新律师评议】

1.认定借名买房关系需满足 “存在借名约定、实际出资、实际占有使用” 三个核心要件。本案中张某虽无书面协议，但转账记录、居住证明等间接证据形成完整链条，可佐证口头约定存在，突破了 “登记即所有权” 的形式主义认定。

2.借名买房协议不因借名人无购房资格而必然无效，若借名目的是规避限购政策，协议本身不违反法律强制性规定，且房屋已实际交付，法院可支持所有权确认请求。但需注意，若规避的是保障性住房政策，协议可能因损害公共利益被认定无效。

3.李某作为登记权利人，在明知房屋实际权利人为张某的情况下主张所有权，构成权利滥用。法院从公平原则出发，优先保护实际出资人的合法权益，遏制了 “背信弃义” 的行为，维护了交易诚信。

【相关法律】

1.《中华人民共和国民法典》第二百三十四条：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”

2.《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”