【案情简介】

2022 年 5 月，刘某将其名下一套商铺抵押给银行贷款 50 万元，并办理抵押登记。2023 年 1 月，刘某未告知张某商铺已抵押的事实，将商铺出租给张某，约定租期 3 年，年租金 10 万元。2024 年因刘某逾期还贷，银行起诉要求实现抵押权，法院依法拍卖商铺，新业主王某取得商铺所有权后，要求张某解除租赁合同并搬离，张某以 “买卖不破租赁” 为由拒绝，诉至法院要求继续履行租赁合同。

法院审理认为，商铺抵押登记在先、出租在后，抵押权实现时租赁合同对新业主不具有约束力，判决张某需限期搬离，刘某赔偿张某剩余租期的租金损失及装修损失。

【刘颖新律师评议】

1.通常情况下，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力（即 “买卖不破租赁”），但租赁物在出租前已设立抵押权，且抵押权已登记的除外。本案中商铺抵押登记在先，故 “买卖不破租赁” 规则不适用，新业主有权要求承租人搬离。

2.出租人出租已抵押财产时，需如实告知承租人抵押情况；若未告知，导致承租人因抵押权实现无法继续使用租赁物的，承租人有权要求出租人赔偿损失（如租金差价、装修损失、搬迁费用等）。本案中刘某隐瞒抵押事实，应承担赔偿责任。

3.承租人在签订租赁合同前，应查询租赁房屋的权属状况（如是否有抵押、查封），可通过不动产登记中心查询房屋登记簿，避免因房屋权利瑕疵导致自身权益受损。

【相关法律】

1.《中华人民共和国民法典》第四百零五条：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”

2.《中华人民共和国民法典》第七百二十四条：“有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。”