【案情简介】

2020 年，陈某因投资需求，与朋友赵某签订《房产代持协议》，约定陈某出资 150 万元以赵某名义购买一套写字楼，房屋所有权归陈某所有，赵某仅为名义产权人，配合陈某办理过户、出租等手续。2023 年赵某因个人债务问题，该写字楼被法院查封，陈某得知后提出执行异议，主张自己是房屋实际权利人，请求解除查封，被法院驳回后，陈某诉至法院请求确认房屋归其所有，并停止执行。

法院审理认为，《房产代持协议》合法有效，陈某已实际出资并通过赵某出租房屋获取收益，且无证据证明代持关系存在恶意串通损害债权人利益的情形，判决确认房屋归陈某所有，停止对该房屋的执行。

【刘颖新律师评议】

1.只要代持协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，代持关系即合法有效，实际权利人（隐名股东）的权益受法律保护。本案中《房产代持协议》内容明确，陈某履行了出资义务，代持关系合法有效。

2.实际权利人主张对抗外部债权人（如本案中的申请执行人），需满足以下条件：代持关系成立且有效；实际权利人已实际出资并实际控制房屋；债权人并非善意第三人（如未基于房屋登记信赖进行交易）。本案中赵某的债权人系因个人债务申请查封，并非基于房屋买卖等交易行为，故陈某的权利可对抗该债权人。

3.实际权利人应签订书面代持协议，明确双方权利义务；保留出资凭证（如银行转账记录、购房发票）；实际控制房屋（如占有、出租）；定期查询房屋权属状况，避免名义产权人擅自处分房屋或因债务导致房屋被查封。

【相关法律】

1.《中华人民共和国民法典》第二百三十四条：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”

2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”（本案虽为代持，但可参照该条精神认定实际权利人权益）