【案情简介】

黄某通过某房产经纪公司居间，与王某某签订房屋买卖合同，约定黄某购买王某某名下房屋，合同明确约定该房屋未发生过非正常死亡事件，若卖方故意隐瞒需支付违约金。交易过程中，王某某的女儿已将房屋曾发生意外死亡事件的情况告知经纪公司，经纪公司承诺会转告黄某但未实际履行。黄某支付房款后对房屋进行装修，装修期间得知房屋 "凶宅" 事实，与王某某协商解除合同及赔偿事宜未果，诉至法院。法院判决解除房屋买卖合同，王某某返还黄某购房款并支付违约金，黄某返还房屋。

【刘颖新律师评析】

本案核心是出卖人对房屋特殊信息的披露义务。

1. "凶宅" 虽不影响房屋的物理使用功能，但会因民间习俗和公众心理产生贬值，直接影响买受人的购买意愿和房屋交易价值，属于影响合同订立的重大信息。根据诚实信用原则和合同约定，出卖人负有如实披露该信息的义务。

2. 王某某虽通过女儿告知了经纪公司，但未直接向买受人黄某披露，且经纪公司未履行转告义务，导致黄某在不知情的情况下签订合同，无法实现其购房目的，王某某已构成违约。

3. 本案判决认可了公众对 "凶宅" 的心理禁忌属于应尊重的公序良俗，明确了出卖人对此类特殊信息的披露义务，既维护了买受人的知情权和选择权，也倡导了房地产交易中的诚信原则。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

2. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

3. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。