【案情简介】

刘某与某房地产公司签订《房屋订购协议》，约定以 1100 万元购买 5 套房屋。时隔 50 余天后，双方为办理产权登记又签订 5 份《重庆市商品房买卖合同》，合同载明总房款仅为 596 万余元，该价格远低于同期同地段房屋交易价格。刘某支付 1100 万元房款并办理过户后，以《商品房买卖合同》变更了原订购协议价格为由，诉至法院要求房地产公司退还超额支付的 500 余万元房款。房地产公司辩称，《商品房买卖合同》载明的低价仅为避税所用，并非双方真实交易价格，不应作为结算依据。法院经审理判决驳回刘某的诉讼请求。

【刘颖新律师评析】

本案焦点是 "阴阳合同" 的法律效力认定。

1. 所谓 "阴阳合同"，是指当事人为规避税费等目的，签订两份价款不同的合同，其中 "阳合同"（本案中载明 596 万余元的商品房买卖合同）用于办理产权登记等公开用途，"阴合同"（本案中 1100 万元的房屋订购协议）反映双方真实交易意愿。根据《民法典》规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

2. 《商品房买卖合同》载明的低价与真实交易价格差距巨大，且刘某未能提供证据证明双方已协商变更价款，该低价约定系双方为避税作出的虚假意思表示，应属无效。真实有效的交易价格应以《房屋订购协议》约定的 1100 万元为准，故刘某要求退还 "超额房款" 的主张无法律依据。

3. 本案判决明确了 "阴阳合同" 的司法认定规则，同时警示当事人，订立 "阴阳合同" 避税不仅可能无法实现预期目的，还可能面临税务行政处罚甚至刑事风险。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

2.《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条：纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责