【案情简介】

2021 年 1 月，林某与白某签订《重庆市存量房屋买卖合同》，以 131 万元购买白某名下二手房，林某支付全部房款并办理过户后入住。入住后林某发现房屋存在严重渗漏水问题，经向物业及邻里了解，该房屋渗漏水问题在白某居住期间就已存在，白某为隐瞒该情况，在卖房前专门安装护墙板遮挡。林某申请司法鉴定，确认房屋渗漏水系楼板下架空层积水导致，属于长期存在的重大质量问题。林某诉至法院，要求解除合同、白某返还购房款并赔偿损失。法院判决支持林某的全部诉讼请求，判令白某返还房款 131 万元，赔偿各项损失 17 万余元，林某协助将房屋过户回白某名下。

【刘颖新律师评析】

本案的核心是出卖人对房屋质量瑕疵的如实告知义务。

1. 房屋买卖合同中，出卖人负有向买受人披露房屋重大质量问题的义务，这是诚实信用原则的基本要求。白某明知房屋存在长期渗漏水问题，不仅未如实告知，反而通过装修手段刻意隐瞒，导致林某在购房时无法知晓该重大质量隐患，其购买房屋用于居住的合同目的无法实现。根据《民法典》规定，因标的物不符合质量要求致使不能实现合同目的的，买受人有权解除合同。

2. 合同解除后，出卖人应返还已收房款，同时因其违约行为给买受人造成的损失，应承担赔偿责任。本案判决既维护了买受人的合法权益，也对房地产交易中的不诚信行为起到了惩戒和警示作用。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

2. 《中华人民共和国民法典》第六百一十条：因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

3. 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。