【案情简介】

朱某将一套拆迁安置房以 36 万元卖给王某甲，王某甲支付部分房款后装修入住，但因房屋当时不符合登记条件未办理过户。后朱某领取不动产权证后，又以 68 万元将该房屋卖给王某乙，并协助其办理了产权登记。王某乙随即以该房屋为抵押向某银行申请 60 万元经营性贷款，银行未实地查看房屋状况便办理了抵押登记。王某甲发现后诉至法院，要求确认朱某与王某乙的买卖合同无效，银行注销抵押登记，并协助自己办理过户手续。法院一审判决支持王某甲的诉讼请求，王某乙上诉后，二审驳回上诉维持原判。

【刘颖新律师评析】

本案涉及一房二卖情形下合同效力、物权归属及抵押权善意取得的认定。

1. 朱某在已将房屋出售给王某甲且王某甲实际占有使用的情况下，再次出售给王某乙，而王某乙明知房屋有他人居住仍签订合同，且无法证明实际支付购房款，双方构成恶意串通损害王某甲合法权益，根据法律规定，该买卖合同应属无效。

2. 2.某银行作为专业金融机构，在办理抵押登记时未实地查看房屋实际居住状况，未对房屋权属及抵押权实现可行性进行严格审查，存在重大过失，不符合 "善意取得" 中 "无重大过失" 的要件，故不能取得合法抵押权。

3. 本案判决明确了恶意串通的合同无效原则，同时强调了金融机构在不动产抵押审查中的审慎义务，有力保护了实际购房人的合法权益。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第一百五十四条：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

2. 《中华人民共和国民法典》第三百一十一条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

3. 《中华人民共和国商业银行法》第三十六条：商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。