【案情简介】

2021 年 9 月，张某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买 401 号房产并支付全款，合同办理备案登记但未完成不动产过户。2022 年 9 月，张某与李某签订《房屋买卖协议》，约定以 30 万元将该房产转卖给李某，李某支付 25 万元购房款，剩余 5 万元约定交钥匙时付清（涉案房屋尚未交工）。2024 年 5 月，法院依据张某债权人的执行申请，对 401 号房产进行预查封。李某认为自己已签订买卖合同并支付大部分房款，诉至法院请求撤销执行裁定书并确认房产归其所有，最终法院驳回李某的诉讼请求。

【刘颖新律师评析】

本案的核心是区分房屋买卖合同的债权效力与不动产的物权效力。

1.张某与房地产公司、张某与李某签订的两份合同均系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，均属合法有效，李某可依据合同向张某主张违约责任，但物权的设立与变更需以登记为生效要件。

2.李某虽签订买卖合同并支付部分房款，但未办理不动产过户登记，并未取得房屋所有权，其享有的仅是要求张某履行过户义务的债权请求权，而非排他性的物权。法院对已备案登记在张某名下的房产进行预查封符合法律规定，李某的债权不能对抗法院的强制执行，此案例警示购房者，房屋买卖中仅签订合同不足以保障产权，及时办理不动产登记或预告登记才是关键。

【相关法律】

1.《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

2.《中华人民共和国民法典》第二百一十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

3.《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条：被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封