［基本案情］

秦大爷立下遗嘱，写明其名下房屋由孙子小秦（儿子已故）继承，但同时要求小秦必须允许秦大爷的再婚妻子韩老太在该房屋内“无偿居住直至终老”。秦大爷去世后，小秦继承了房屋所有权。不久，小秦欲出售该房屋，韩老太依据遗嘱主张其享有居住权，阻止卖房。小秦认为遗嘱仅表达了祖父的愿望，并未办理居住权登记，故韩老太不享有物权性质的居住权。

［刘颖新律师评议］

本案的争议在于，通过遗嘱方式设立的居住权，在未办理登记时是否有效。

1.  遗嘱设立居住权的合法性：《民法典》允许以遗嘱方式设立居住权。

2.  居住权设立的生效时间：以遗嘱方式设立居住权的，居住权的设立时间参照遗嘱继承的规则，即自被继承人（秦大爷）死亡时生效。

3.  登记的法律意义：登记是居住权设立的公示要件，而非生效要件。未经登记，不得对抗善意第三人。这意味着，对于小秦和韩老太内部关系而言，韩老太的居住权自秦大爷去世时已经设立。小秦作为所有权人，必须尊重该权利。但是，如果小秦将房屋出售给不知情的善意买受人并办理了过户，该买受人可能因居住权未登记而无法查知，从而能对抗韩老太的居住权主张。

4.  结论：小秦不能否认韩老太的居住权。韩老太有权依据遗嘱在该房屋内居住至去世。小秦出售房屋的行为不得损害韩老太的居住权，他只能出售一个“附有居住权负担”的所有权，这通常会显著影响房屋的交易价值和买受人意愿。韩老太为更好地保护自身权益，应及时请求小秦配合办理居住权登记。

［法律依据］

1.  《中华人民共和国民法典》第三百六十六条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

2.  《中华人民共和国民法典》第三百七十一条：以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

3.  《中华人民共和国民法典》第三百六十八条：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。