借用老人工龄购得的“房改房”继承纠纷

［基本案情］

李某单位进行房改售房，因其工龄长，价格优惠巨大。其子小李出资，但以父亲李某的名义与单位签订了购房合同并取得了房产证，登记所有权人为李某。李某去世后，小李的兄弟姐妹主张该房屋是父亲的遗产，要求法定继承。小李则认为购房款全部由其支付，房屋应归其所有，父亲只是名义上的购房人。双方对房屋性质是个人财产还是遗产产生争议。

［刘颖新律师评议］

本案争议的实质是认定“借名买房”关系是否成立以及房改房中工龄优惠的性质。

1.  “借名买房”的认定：小李需提供充分证据（如全额出资凭证、协议、证人证言等）证明其与父亲李某之间存在明确的“借名买房”合意，即双方一致同意由小李出资，以李某名义购买，房屋实际所有权归小李。若仅有出资证明，而无合意证据，法院通常倾向于认定小李的出资是对父亲的赠与或借款。

2.  房改房的性质：房改房的出售价格包含了职工多年的工龄折扣等福利，这种福利具有极强的人身专属性，是单位对职工个人的一种补偿。这部分价值应认定为职工的个人财产。

3.  综合判断：

       若小李能证明“借名买房”合意成立，则房屋权属可能归小李所有，其父亲的遗产仅为小李应偿还的工龄优惠对应的财产价值。

       若小李无法证明合意，则房屋认定为李某的遗产。小李的出资视为其对父亲的债权或赠与。在分割遗产时，小李可主张先从其父的遗产总额中返还其购房出资款，剩余部分再由各继承人依法继承；或者因其出资较多而在分割份额时予以适当照顾。

4.  结论：本案小李的举证责任非常关键。在缺乏书面协议的情况下，其主张得到支持难度较大。房屋很可能被认定为遗产，小李的出资按债权处理。

［法律依据］

1.  《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。（不动产登记公示公信原则）

2.  《中华人民共和国民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。（涉及对“借名买房”隐藏行为的效力认定）

3.  《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第七十九条：婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。（体现了房改房人身专属性及出资按债权处理的原则）