［基本案情］

1998年11月30日，某公司（卖方、甲方）与周大琪（买方、乙方）签订《天津市商品房买卖合同》，约定乙方以xx元购买甲方开发建设的案涉房屋，乙方采用按揭贷款方式支付房款，贷款金额为x元。1999年5月17日，周大琪（借款人）、建设银行（贷款人）与某公司（保证人）签订《楼宇按揭（房产抵押）贷款合同》，约定：周大琪以案涉房屋作为抵押物向建设银行贷款xx元，贷款期限自1999年5月28日至2009年5月27日，某公司对周大琪贷款合同项下的债务承担连带责任保证。1999年6月5日，建设银行办理了案涉房屋抵押权登记，抵押权人为建设银行。后因某公司出现问题，某园房屋延期交房、设施不齐全且无法办理产权证，周大琪未再如期偿还贷款。2005年6月28日，建设银行将抵押担保的相关债权转让给信达资产，但抵押权登记一直未作变更，抵押权人仍登记为建设银行。

2015年6月30日，周大琪（甲方、出卖方）与吴某健宇（买受方、乙方）签订《房屋买卖协议》，载明：“一、座落在天津市房屋所有人周大琪系甲方，自愿将该房屋出卖给乙方吴某健宇。二、房屋出卖价为玖拾伍万元整,待房屋买卖协议生效后乙方一次性交给周大琪,随甲方向乙方提供此款收条。三、房屋买卖协议生效后甲方将房屋所有手续及证件全部交给乙方，并协助办理相关手续（购电卡、购水卡、暖气交费卡等）。四、甲方保证出卖的房屋对外没有任何经济纠纷,如有纠纷由甲方负责并承担。五、协议生效后遇到房屋法律纠纷需甲方及时出面配合协商解决。六、卖方保证此房无任何债权债务（银行按揭除外）。七、该协议经甲、乙双方签字生效后，任何一方不得擅自变更或解除，签约时双方的态度是以此为证永不反悔。八、本协议一式二份，甲、乙方各执一份。本协议经签字立即生效。”周大琪、吴某健宇均在协议上签字并捺手印。吴某健宇如约交付房款，周大琪亦如约将案涉房屋交付吴某健宇使用。

另查，吴某健宇系周某之夫，吴某之父。吴某健宇于2022年11月30日病逝。天津市南开公证处作出的（2022）津南开证字第xx号公证书中载明，吴某健宇的第一顺序继承人为：父亲吴某世湧、母亲张英麟、配偶周某、子女吴某。诉讼过程中，吴某世湧、张英麟到庭陈述，放弃对案涉房屋的相关权利，同意由二原告主张吴某健宇对案涉房屋的全部权利。

［刘颖新律师评议］

某公司与周大琪签订的《天津市商品房买卖合同》、周大琪与吴某健宇签订的《房屋买卖协议》合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行义务。周大琪已经按照《天津市商品房买卖合同》的约定向某公司支付购房款，某公司应如约协助周大琪办理产权登记。周大琪与吴某健宇签订《房屋买卖协议》将案涉房屋出售给吴某健宇，吴某健宇已经按照协议约定向周大琪支付了全部购房款xx万元，周大琪亦将案涉房屋交付吴某健宇一家占有使用至今，周大琪协助办理案涉房屋的产权登记属于合同附随义务，周大琪对于案涉房屋的相关权利应由吴某健宇继续享有。在吴某健宇去世后，其父母已明确表示放弃对于案涉房屋的相关权利，故吴某健宇的权利依法应由周某、吴某继续享有，周某、吴某对案涉房屋的合法权利应受法律保护。对于建设银行在案涉房屋上设立的抵押权登记，因周大琪在2015年已将设有抵押的案涉房屋售予吴某健宇，实际占有使用案涉房屋的主体已经不是抵押贷款合同的缔约方，且建设银行已将案涉房屋的债权转让，实际债权人自2009年贷款合同期满至今未向周大琪主张相关权利，目前实际债权人无从查证及联系，实际债权人就案涉房屋抵押权的优先受偿权与现实权利状况明显不符，故被告建设银行在案涉房屋上设定抵押权已缺乏法律依据，该抵押权应予撤销。二原告并未诉请要求周大琪协助撤销抵押权登记手续，且周大琪已将案涉房屋售予吴某健宇，已经丧失案涉房屋的相关权利，周大琪不同意撤销房屋上的抵押权，没有事实依据，其抗辩理由，应当不予支持。另，某公司应依约协助周大琪办理案涉房屋的不动产权登记手续，将案涉房屋所有权登记至周大琪名下；周大琪应依约协助周某、吴某办理案涉房屋的不动产权转移登记，将案涉房屋所有权转移登记在周某、吴某名下。故周某、吴某关于办理案涉房屋不动产权转移登记的诉讼请求，应当予以支持。被告某公司、被告信达资产、被告建信公司、被告中债公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，应当由法院依法缺席判决。

［法律依据］

《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款