【基本案情】

本案为秦某某1、秦某某2与吕某某、秦某某3之间的案外人执行异议之诉。秦某某3与吕某某于2017年3月8日签订房屋买卖合同，将位于沙河市康桥水榭小区的某房产出售给吕某某，并收取了首付款。此后，吕某某实际占有并使用该房产。然而，秦某某3因与秦某某1、秦某某2之间的房产继承纠纷被诉至法院，法院于2018年6月29日作出裁定，查封了该房产，并在后续执行程序中拟对该房产进行拍卖。吕某某提出执行异议，被一审法院驳回后，又提起执行异议之诉，请求停止对该房产的执行并解除查封。

一审法院经审理查明，吕某某在法院查封房产之前已与秦某某3签订合法有效的买卖合同，并实际占有该房产。吕某某在诉讼期间支付了剩余房款及银行贷款余额，解除了银行抵押权，且未办理过户登记的原因并非因吕某某自身过错。一审法院认为吕某某对房产享有足以排除强制执行的民事权益，判决不得执行涉案房产。

秦某某1、秦某某2不服一审判决，上诉主张吕某某与秦某某3的房屋买卖合同无效，且吕某某对房产不享有实际所有权，请求撤销一审判决并支持其上诉请求。

【律师评议】

本案的核心争议在于吕某某是否对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需满足以下条件：（1）查封前签订合法有效的书面买卖合同；（2）查封前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款或按法院要求交付剩余价款；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。

从本案事实来看，吕某某在法院查封前已与秦某某3签订房屋买卖合同，并支付了首付款，且实际占有使用该房产。在诉讼期间，吕某某支付了剩余房款及银行贷款余额，解除了抵押权，且未办理过户登记的原因并非其自身过错。因此，吕某某的主张符合上述司法解释的规定，其对涉案房产享有的权益足以排除强制执行。

秦某某1、秦某某2上诉主张吕某某的行为存在恶意，且涉案房产的实际权利人为其父母。然而，现有证据显示，涉案房产虽由秦某某3的父母出资，但登记在秦某某3名下，且秦某某3有权处分该房产。吕某某作为善意买受人，其行为并无明显过错。二审法院经审理，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，最终驳回上诉，维持原判。

【法条依据】

本案主要涉及以下法条依据：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条；

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项。

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