【基本案情】

于某某因与威海市京某房地产开发有限公司（以下简称京某公司）之间的商品房预售合同纠纷，不服山东省高级人民法院（2016）鲁民终580号民事判决，向最高人民法院申请再审。案件涉及的主要事实如下：

2002年12月4日，京某公司与文登市葛家建筑工程公司（以下简称葛家建筑公司）签订《合作开发协议书》，约定由葛家建筑公司出资并施工，京某公司以房屋抵顶工程款。2003年4月8日，京某公司、葛家建筑公司和吕福均签订《合同书》，约定以吕福均名义签订商品房预售合同并办理贷款。2004年11月18日，京某公司、葛家建筑公司、吕福均和于某某达成四方协议，约定京某公司将406室房屋转让给于某某，并解除此前的相关协议。

于某某支付了购房款并进行了装修，但京某公司后续将房屋出售给第三人邱丽、邱林，并完成了产权登记。于某某认为京某公司构成一房二卖，请求返还购房款、赔偿经济损失及惩罚性赔偿。一审和二审法院均认定于某某与京某公司之间的合同目的无法实现，解除合同，但未支持于某某的赔偿请求。最高人民法院经审查，驳回了于某某的再审申请。

【律师评议】

本案的争议焦点集中在合同效力、房屋交付及一房二卖的认定上。于某某主张其与京某公司之间的商品房预售合同合法有效，且已履行付款和装修义务，京某公司将房屋出售给第三人构成一房二卖。然而，法院认为，根据四方协议及后续事实，于某某对房屋购买的风险和不利条件是明知的，且京某公司出售房屋给第三人属于有权处分，不构成违约。

在合同效力方面，法院认定于某某与京某公司之间的合同因第三人取得房屋所有权而无法实现合同目的，解除合同并无不当。在房屋交付和装修问题上，于某某未能提供充分证据证明其主张，法院不予支持。对于一房二卖的认定，法院认为京某公司出售房屋给第三人属于有权处分，不适用惩罚性赔偿的规定。

本案体现了法院在审理商品房预售合同纠纷时对合同效力、实际履行情况及第三人权益的综合考量。当事人在签订类似合同时，应充分注意合同条款及潜在的法律风险，避免因合同目的无法实现而导致的纠纷。

【法条依据】

本案的法律依据主要包括《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项、第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条。

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