【案情简介】

林某因与郑某、吴某房产纠纷，不服一审判决而提起上诉。林某认为一审法院遗漏认定郑某、吴某私自将登记在三人名下的共有房屋进行部分改造，并将改造后的部分出租获利，该收益应作为共有财产进行分割。同时，林某主张一审法院在对房屋价值评估时，未考虑房屋所处地段的潜在商业价值，导致评估价值过低，进而使得按该评估价值进行的房屋分割比例对自己不公。

一审法院经审理查明，林某、郑某、吴某三人共同出资购买了一套位于市区的复式房屋，产权登记为三人共有。后林某因工作调动长期在外地居住，期间郑某、吴某对房屋进行了部分改造。房屋改造费用由郑某、吴某先行垫付，但未明确该费用是否作为共有债务。一审法院认为，因林某长期未参与房屋管理，且未对改造费用有明确表示，故认定改造费用由郑某、吴某自行承担。在房屋价值评估上，一审法院依据专业评估机构的报告，该报告以周边类似房屋交易价格为参考进行评估。基于此，一审法院按照三人平均分配的原则，对房屋价值进行分割，并判决郑某、吴某向林某支付相应的房屋补偿款。

二审中，林某提交了房屋周边商业发展规划文件以及房屋改造前的照片等证据，试图证明房屋潜在商业价值及郑某、吴某私自改造的情况。郑某、吴某对证据真实性无异议，但认为商业发展规划尚未实施，不能作为房屋价值评估的依据，且改造行为是为了提升房屋整体价值，未损害林某利益。二审法院认为，一审法院依据专业评估机构报告确定房屋价值，在当时的评估标准下并无不当。对于房屋改造及出租获利问题，因涉及较为复杂的费用分担及收益认定，且一审中未充分举证，故一审未作处理并无不妥。遂驳回林某的上诉，维持原判。

【刘颖新律师主任评析】

本案焦点在于房屋分割中的价值认定及改造收益处理。法律层面，对于共有房产的分割，需综合考量多方面因素。一审法院依据专业评估确定房屋价值，遵循了常规的评估及分割原则。对于房屋改造及收益问题，因涉及复杂的费用分担和收益界定，一审未贸然处理符合法律程序。此案例提示，在处理房产共有纠纷时，各方应充分考虑房产实际情况、潜在价值变化以及费用收益的明确约定。对于复杂的房产相关问题，需依据法律规定，清晰界定各方权利义务，避免纠纷。同时，在纠纷发生时，应及时、全面地提供证据，以便法院准确认定事实，作出公正裁决。

【法律依据】

《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定