【案情简介】

2027年张某与张某1签订房屋地基买卖协议，张某1出售房屋及地基给张伯民，后因原告申请宅基地遭村委会拒绝，认为协议违反法律禁止性规定，原告遂诉请确认协议无效并要求被告返还房产。被告称支付房款 47000 元且买卖的是房屋非地基，协议有效。法院认定双方买卖包括房屋及所占宅基地，因宅基地使用权具有身份性且流转受限，协议违反国家政策限制性规定无效，判决被告腾退房屋及宅基地，原告返还房款。

【刘颖新律师主任评析】

此案例关键在于农村房屋买卖中宅基地使用权流转的合法性判定。一方面，农村宅基地按规定原则上只能在本集体经济组织内流转，非本集体成员受让存在法律障碍；另一方面，即便从协议解读角度，按“地随房走”原则，房屋转让常涉及宅基地使用权一并转让，超出合法流转范围则使合同效力受质疑。处理此类纠纷时，需精准把握宅基地相关政策法规，剖析协议内容与实际履行情况，综合判断合同效力，依据无效合同处理原则平衡双方利益，明确财产返还与责任承担，维护农村土地管理秩序与当事人合法权益。

【法律依据】

《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定